L’investissement immobilier, notamment en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) et dans le cadre de la loi Pinel, présente une particularité concernant les intérêts intercalaires. Ces derniers sont des frais financiers qui s’appliquent pendant la construction du bien jusqu’à son achèvement, avant que les mensualités du prêt immobilier ne commencent véritablement. Ainsi, il est essentiel pour l’investisseur de savoir comment déclarer ces intérêts auprès des services fiscaux.
Définition des intérêts intercalaires
Les intérêts intercalaires sont des sommes versées par l’emprunteur à l’établissement financier lui ayant accordé un prêt pour financer un investissement immobilier. Ils correspondent aux intérêts générés entre chaque versement effectué par la banque au constructeur ou promoteur immobilier. Ces versements, appelés également « déblocages de fonds », se font en fonction de l’avancée des travaux. On parle alors d’intérêts « intercalaires » car ils sont calculés sur les périodes intercalaires entre deux déblocages de fonds.
Calcul des intérêts intercalaires
Le montant des intérêts intercalaires dépend essentiellement de trois facteurs :
- le montant emprunté
- le taux d’intérêt du prêt immobilier
- la durée entre chaque déblocage de fonds
Pour calculer les intérêts intercalaires, il faut multiplier le montant emprunté par le taux d’intérêt, puis diviser le résultat par 12 (le nombre de mois dans une année) et enfin multiplier ce chiffre par la durée du paiement en jours/365.
Pourquoi déclarer les intérêts intercalaires ?
Déclarer les intérêts intercalaires est nécessaire pour bénéficier des avantages fiscaux liés à l’investissement locatif. En effet, lorsque vous réalisez un investissement immobilier dans le cadre de la loi Pinel ou autres dispositifs similaires, vous pouvez déduire vos charges financières de vos revenus fonciers, permettant ainsi une réduction d’impôts.
Régime fiscal des intérêts intercalaires
Sous certaines conditions, les intérêts intercalaires peuvent être déductibles de votre revenu foncier global. Cela est notamment possible si vous réalisez un investissement locatif dans un bien immobilier neuf dont la construction est supervisée par un promoteur. Il existe deux régimes fiscaux pour déterminer le montant des intérêts déductibles :
- Régime réel : Dans ce cas, vous devez déduire vos intérêts intercalaires de vos revenus fonciers, et ce, même si vous n’avez pas encore perçu de loyers.
- Régime micro-foncier : Si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an, vous pouvez choisir d’être soumis au régime micro-foncier. Cela consiste à bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus fonciers pour tenir compte des charges, sans avoir à déclarer le montant réel des intérêts intercalaires.
Comment déclarer les intérêts intercalaires ?
Pour déclarer vos intérêts intercalaires, vous devez remplir la déclaration de revenus fonciers n°2044 ou 2044-SPE (spéciale), qui est un complément à votre déclaration de revenus (formulaire n°2042). Vous devrez notamment indiquer :
- Vos coordonnées (nom, prénom, adresse, numéro fiscal, etc.)
- Rubrique « Charges/Dépenses » : les intérêts intercalaires payés durant l’année concernée par la déclaration d’impôts (colonne « montants payés en année N »)
Notez que cette déclaration doit être effectuée chaque année, même si la construction du bien immobilier n’est pas terminée lors de la première déclaration d’impôts.
Démarches auprès du promoteur immobilier
Vous devez également demander à votre promoteur immobilier ou constructeur de vous fournir une attestation justifiant le montant des intérêts intercalaires. Ce document devra mentionner la date d’achèvement prévue des travaux, les tranches de financement débloquées et les dates correspondantes. Cette attestation doit être conservée dans vos archives personnelles et fournie sur demande aux services fiscaux en cas de contrôle.
Exemple concret de déclaration d’intérêts intercalaires
Supposons que vous ayez effectué un investissement locatif dans le cadre de la loi Pinel avec un prêt immobilier de 200 000 € à un taux annuel de 1,5%. Le promoteur a réalisé plusieurs déblocages de fonds durant l’année, entrainant ainsi des intérêts intercalaires :
| Déblocage N° | Montant (€) | Date |
|---|---|---|
| 1 (acompte) | 40 000 | 10/01/N |
| 2 | 60 000 | 20/07/N |
| 3 (solde) | 100 000 | 15/12/N |
En fonction des déblocages, les intérêts intercalaires s’élèvent à 1 500 € pour l’année N. Vous devrez alors reporter ce montant dans votre déclaration n°2044, rubrique « Charges/Dépenses » et mentionner la référence de l’attestation fournie par le promoteur.
En suivant ces étapes, vous pourrez ainsi déclarer correctement vos intérêts intercalaires et optimiser votre investissement immobilier grâce aux avantages fiscaux associés.